Cette semaine, c’est avec le Directeur de FDI Promotion que nous partageons un déjeuner autour d’un sujet d’importance pour beaucoup de nos concitoyens : l’accès à la propriété, à des prix qui restent en phase avec leur réalité. Alors, à l’heure de la vie chère et de la hausse des coûts des matières premières, quelle stratégie un acteur majeur de l’immobilier en région comme FDI déploie-t-il pour continuer de satis- faire à cette demande tout en répondant à sa propre volonté de croître ? La question sera posée, sans ménagement.

Interview

Levent Demiroz, pardon d’aborder le sujet de manière si abrupte, mais au regard du contexte actuel, de la hausse « généralisée des prix et des fluctuations du niveau du taux d’usure », ce n’est pas vraiment le moment d’acheter, non ?

Je comprends votre interrogation. Le contexte macro-économique actuel tend à rendre chacun de nous un peu prudents. Mais pas au point d’affirmer, comme vous le faites, que ce n’est pas le moment d’acheter. C’est le moment d’acheter, au contraire, il faut juste supprimer les obstacles qui constituent pour certains un frein artificiel. Le problème, selon moi, c’est que l’on empêche certains de devenir propriétaires en vertu de règles trop restrictives. En effet, si le taux d’usure a pour objectif de protéger les emprunteurs de taux abusifs, lorsqu’il est anormalement bas en période de forte inflation comme celle que nous connaissons, il a pour effet de désolvabiliser et exclure, de fait, toute une partie de la population de l’accès au crédit. Ceci est particulièrement vrai pour les foyers les plus modestes. Mais j’ai bon espoir que les autorités réagissent et que cela finisse par s’arranger sur ce point.Concernant la hausse des coûts, nous la subissons, nous aussi, de plein fouet. Nous avons pour objectif de la répercuter le moins possible sur les acquéreurs, sinon nous finirions, nous aussi, par contribuer à cette insol- vabilité grandissante. Comme il en est absolument hors de question, nous voyons dans cette contrainte une opportunité de nous montrer plus agiles, plus créatifs afin de ne pas accuser le coup.

Comment cela ?

Nous tentons de réaliser des économies sur toutes les étapes d’un projet de la conception à la commercialisation. Par exemple, en réfléchissant avec nos architectes, ingénieurs, entreprises et fournisseurs à des solutions optimales pour réduire les coûts (structure, inertie thermique, protection solaire…) sans impacter pour autant la qualité des prestations et l’audace architecturale qui nous caractérise. Ainsi, on peut atténuer pour l’acquéreur cette hausse du prix au mètre carré à l’échelle d’un projet. Nous continuons aussi de travailler presque exclusivement avec des entreprises locales et des matériaux en circuits courts biosourcés comme le bois, la pierre de Pompignan ou la paille de riz de Camargue, plus écologiques et économiques. Non seulement cela contribue à faire vivre le tissu local, mais en plus on gagne aussi sur le transport et améliorons ainsi notre bilan carbone. En effet, il ne faut pas oublier notre responsabilité sociétale en matière de préservation de l’environnement, de lutte contre le réchauffement climatique et de sobriété énergétique de nos résidences.

La demande en logements est forte sur notre territoire. De combien de stock disposez-vous ?
Nous disposons d’une bonne centaine de logements disponibles à la vente. Je pense notamment à la résidence Les Temps Modernes, quartier Restanque, qui représente 140 logements livrés d’ici fin 2024, ou encore aux Lavandières à Castries et à Marcel résidence à Nîmes. Pour reconstituer le stock, nous avons mené un gros travail de développement, pour assurer de belles maîtrises foncières sur le territoire de la métropole, dans l’Hérault et le Gard. Cela nous permettra de conduire à très court terme de très jolis projets, en logement comme en tertiaire, sur des villes comme Le Grau du Roi, Mauguio, Lunel, Nîmes ou Baillargues…

Pas Montpellier ?

Si, évidemment ! Nous venons à titre d’exemple de remporter une consultation, en association avec Opalia, sur une résidence de 76 logements collectifs, quartier des Consuls de Mer, à proximité immédiate de la Nouvelle Mairie.

Allez-vous répondre à l’appel des Folies ?

Bien sûr, nous avons candidaté d’ailleurs afin de réaliser la Folie Saint-Roch, quartier gare. Nous planchons déjà dessus avec la ferme intention de se distinguer du lot car nous avons conscience que ces réalisations contribuent à la renommée et au rayonnement de Montpellier.

Cela fait plusieurs années que les promoteurs réclamaient un « choc de l’offre »…

Et je dois dire que sur ce point, nous ne sommes pas déçus. Nous avons été entendus. Le dialogue avec les équipes de la Métropole et avec sa société d’aménagement est bon. De nombreuses consultations en ZAC ont été lancées sur le premier semestre. Bien sûr, cela ne se matérialise pas de façon immédiate et tangible, mais la dynamique est là et va permettre de faire sortir de terre de belles opérations.

Dans ses discussions avec les collectivités, FDI est aussi le seul acteur immobilier indépendant à prendre part aux projets de l’office foncier de la Métropole. Pourquoi ?
Car nous sommes un partenaire historique de la collectivité en matière de logements abordables. Et ce dispositif permet de répondre aux besoins du territoire. Le Bail réel Solidaire (BRS) permet de dissocier le foncier du bâti. L’objectif est de rendre éligibles à l’accession et à l’emprunt, des ménages qui autrefois, seraient restés condamnés à la location de se constituer un patrimoine. Ici, le foncier est porté par l’office et l’acquéreur propriétaire du bâti verse une redevance mensuelle à l’OFS (Organisme Foncier Solidaire). Et surtout, c’est un dispositif pérenne dans le temps, encadrant mieux la spéculation de certains primo-accédants. C’est pour toutes ces raisons également que nous avons créé notre propre OFS, FDI Foncier Solidaire, qui a vocation à intervenir en Occitanie et PACA.

Vous pourriez préférer vous concentrer sur des opérations plus rentables, non ?
Nous sommes là pour répondre à tous les besoins. On n’est pas là pour faire un coup puis partir. Le Groupe FDI s’est toujours inscrit dans la durée. Nos réalisations parlent pour nous. Je dirige FDI Promotion, mais cela ne représente que 25 collaborateurs parmi les 220 que compte le Groupe. Nous sommes aussi aménageurs, bailleurs (FDI Habitat), syndic, gestionnaires (FDI Services Immobiliers habitations et entreprises), investisseur (FDI Foncière) … En raisonnant en tant qu’acteur global, on est ainsi en me- sure d’assurer la qualité et la rentabilité des projets, mais aussi de répondre à tout type de demande, qu’il s’agisse de 15 000 m2 de tertiaire à Cambacérès, comme d’un Pôle Santé à Gignac qui d’ailleurs est une parfaite illustration de la synergie entre les différentes filiales du Groupe FDI. Nous nous apprêtons par ailleurs à dévoiler, très bientôt, de beaux projets comme sur le secteur de Pinville à Montpellier, au Triangle de la Gare à Nîmes, au Grau-du-Roi et plusieurs en région PACA à travers notre filiale Grand Sud Développement.

Qu’est-ce qui vous rend si confiant ?

L’histoire, l’ancrage territorial, la solidité et l’agilité du Groupe FDI ainsi que l’implication et le professionnalisme de mes collaborateurs. L’expérience et la connaissance de ce territoire peut-être aussi ? J’ai vécu presque toute ma vie ici (il est arrivé dans le Gard à l’âge de 6 ans), j’ai étudié ici, bâti ma carrière professionnelle à Montpellier, gravi les échelons jusqu’à l’année dernière quand Mathieu Massot m’a proposé de prendre la direction de FDI Promotion. J’ai travaillé autant le développement que la maîtrise d’ouvrage, je suis aujourd’hui à la croisée des deux et à chaque étape, j’ai toujours pris soin de prendre la hauteur nécessaire. Mon crédo pour éviter de chavirer quand ça tangue, c’est de travailler avec les autres, et d’essayer d’avoir toujours un coup d’avance.